逆權侵佔

行經銅鑼灣時代廣場,總會看見對面有一鐵皮寮屋,雖然與附近地段有點格格不入的,但這麼多年,老早已習慣了。它的存在,總能勾起些舊回憶,像時代廣場的前身電車總站,和總站旁邊的街市。

聽說屋宇署,一早已向屋主發出清拆令,屋主亦早已向法庭就此事件作出司法覆核申請,屋主的主要理據乃是「逆權侵佔」。

逆權侵佔(Adverse Possession),簡單來說就是當有人在別人的土地上侵佔了一段時間而沒有被業主驅趕的話,該有關土地便屬於該名侵佔者了。

大部分人可能都會覺得逆權侵佔很不公平,那會有法例容許別人「搶奪」自己的財產?其實在法律上,逆權侵佔並非將土地「送」了給侵佔者,它只是時限條例下的一個副產品。

時限條例第 7 條訂明,「自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後,他不得提出收回土地的訴訟」。那就是說,如果土地被侵佔了 12 年都未有試過取回土地,他便不能再興訟以收回土地。

那你或會問,我不能告回土地,也不就代表了土地已變成侵佔者的呀?這問題便涉及一個比較少人知道的法律原理了。

土地的業權,並不如一般人所想是絕對的,業權其實只是一個相對的概念,同一土地上可以有數個不同的業權同時存在,各自有著不同的重要性。所有業權都是有效的業權,直至遇到比自己更好的業權。最常見的例子便是出租物業,在這裡,業主的業權比租客的業權要「更好」,只是很多人沒有想過其實租客也擁有業權罷。

業權取決於管有權 (possession),所以向來有說,”Possession is nine-tenth of the law”。業主真正擁有的是業權,而不是土地本身。侵佔者在住下來時,已擁有了該土地的管有業權,但這只是一個相對低等的業權,擁有較好業權的人,例如業主或租客,是隨時可以收回該物業的。而這個低等的業權,是不會因為年月而變成更好的業權。如果這時有另外一個侵佔者進住,兩者的業權相同,先來的侵佔者不會因為「資格較老」而擁有較佳的管有業權。

如果業主一直都沒有採取任何手段以收回物業的話,時限條例便產生效力,而不容許業主再就有關土地興訟了。雖然侵佔者的業權從未改變,但比它好的業權卻失效了,所以這低等業權便成為了該物業最好的業權。

正如第 17 條訂明,「在本條例就任何人提出收回土地的訴訟(包括贖回訴訟)所訂明的期限屆滿時,該人對該土地的所有權即告終絕。」

當然,你還是會問,就算法律並未有把業權送給侵佔者,但為什麼只因為我沒有收樓趕人走而懲罰我?這其實是一個數百年歷史遺留下來的問題,原意是去糾正一些業權上的問題。近代政府亦希望能確保一些被荒廢的土地得以重回市場,不願看見土地就這樣沒著幾十甚至幾百年無人理會,而把它保留下來。

況且很多時候爭執的都只是兩幅土地的確實邊界,而非一方有意的侵佔,若一方早已投下資金,而另一分卻一直不作聲,這對無辜的一方可有點不公。

但話得說回來,今時今日,尤其是香港這彈丸之地,這些老原因還有效與否,便難說得很了。

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2 thoughts on “逆權侵佔

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