逆權侵佔

行經銅鑼灣時代廣場,總會看見對面有一鐵皮寮屋,雖然與附近地段有點格格不入的,但這麼多年,老早已習慣了。它的存在,總能勾起些舊回憶,像時代廣場的前身電車總站,和總站旁邊的街市。

聽說屋宇署,一早已向屋主發出清拆令,屋主亦早已向法庭就此事件作出司法覆核申請,屋主的主要理據乃是「逆權侵佔」。

逆權侵佔(Adverse Possession),簡單來說就是當有人在別人的土地上侵佔了一段時間而沒有被業主驅趕的話,該有關土地便屬於該名侵佔者了。

大部分人可能都會覺得逆權侵佔很不公平,那會有法例容許別人「搶奪」自己的財產?其實在法律上,逆權侵佔並非將土地「送」了給侵佔者,它只是時限條例下的一個副產品。

時限條例第 7 條訂明,「自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後,他不得提出收回土地的訴訟」。那就是說,如果土地被侵佔了 12 年都未有試過取回土地,他便不能再興訟以收回土地。

那你或會問,我不能告回土地,也不就代表了土地已變成侵佔者的呀?這問題便涉及一個比較少人知道的法律原理了。

土地的業權,並不如一般人所想是絕對的,業權其實只是一個相對的概念,同一土地上可以有數個不同的業權同時存在,各自有著不同的重要性。所有業權都是有效的業權,直至遇到比自己更好的業權。最常見的例子便是出租物業,在這裡,業主的業權比租客的業權要「更好」,只是很多人沒有想過其實租客也擁有業權罷。

業權取決於管有權 (possession),所以向來有說,”Possession is nine-tenth of the law”。業主真正擁有的是業權,而不是土地本身。侵佔者在住下來時,已擁有了該土地的管有業權,但這只是一個相對低等的業權,擁有較好業權的人,例如業主或租客,是隨時可以收回該物業的。而這個低等的業權,是不會因為年月而變成更好的業權。如果這時有另外一個侵佔者進住,兩者的業權相同,先來的侵佔者不會因為「資格較老」而擁有較佳的管有業權。

如果業主一直都沒有採取任何手段以收回物業的話,時限條例便產生效力,而不容許業主再就有關土地興訟了。雖然侵佔者的業權從未改變,但比它好的業權卻失效了,所以這低等業權便成為了該物業最好的業權。

正如第 17 條訂明,「在本條例就任何人提出收回土地的訴訟(包括贖回訴訟)所訂明的期限屆滿時,該人對該土地的所有權即告終絕。」

當然,你還是會問,就算法律並未有把業權送給侵佔者,但為什麼只因為我沒有收樓趕人走而懲罰我?這其實是一個數百年歷史遺留下來的問題,原意是去糾正一些業權上的問題。近代政府亦希望能確保一些被荒廢的土地得以重回市場,不願看見土地就這樣沒著幾十甚至幾百年無人理會,而把它保留下來。

況且很多時候爭執的都只是兩幅土地的確實邊界,而非一方有意的侵佔,若一方早已投下資金,而另一分卻一直不作聲,這對無辜的一方可有點不公。

但話得說回來,今時今日,尤其是香港這彈丸之地,這些老原因還有效與否,便難說得很了。

聖士提反十優狀元

又到了會考放榜的時候,今年有 13 個十優狀元,聞得母校終於出了建校百年來第一個十優生,歡喜之餘也令我去想,對啊,為何今天才有第一個呢?

聖士提反書院既被稱為傳統名校,卻從未出過一個十優生,說是因為該校歷來都只容許校內學生報考七至八科,也未嘗不可,自己當年會考便只報考七科。但在一個教育院校排名至上的年代裡,大部分有能力的學校都會「鼓勵」其學生報考十科,而聖士提反卻一直反其道而行,不單只「不鼓勵」,甚至乎「不容許」考生報考過多的科目,老師從未解釋原因,學生也習以為常,未有過問。

聖士提反一向頗注重藝術與體育,校園內有獨立的體育館、三個排球場、足球場、游泳池、音樂室與藝術室,四處擺放著許多歷年學生的藝術作品,這當然跟校園的面積不無關係,但校方的教學理念可能佔更大的比重。

報考十科,除了「型」點之外,其實沒有什麼實質作用,要拔尖,七條 A 已足夠有餘。況且,只有當你考獲十優的時候,才有機會「型」,考個一 A 兩 B 三 C 四 D 的話,誰也不會留上半點的心。反而正生書院那的回頭浪子,七科考八分,比較起來還更值得受表揚讚賞。

要考十優,所花的時候不少,兩年時間,就只能溫習之後再溫習,其他一切都只得放下。其中一個十優生說他放棄了打機與校外活動,家長自然都會覺得他做得好,很生性。其實放棄了的,又那會只是打機。

聖士提反相信的是個人的全面教育,除了學業,他們也要求學生搞些體育藝術,又或者是學會活動。學生會也像大學的學生會般很有影響力,校方每每很尊重學生會的意見,在開學和結業禮,一男一女的學生會會長,甚至在台上也為他們設有兩個座位,也一樣有份致詞。

記得那個時候,雖然教師們也會在學期裡提及那個學生有機會在某一科目拿優取良,但當中並沒有多少「威逼」成份,只是閒話家常,賽前推測罷了。感覺上,一年一度的 Cross Country 比賽,體育老師給學生那要贏喇沙仔的壓力,可能還來得大一點。

在好些家長眼中,這或者是不務正業浪費時間,但那段日子,對我來說,可是珍貴的美好回憶。

竊聽風雲

近年的港產電影都很悶,大部分都是千篇一律,乏善可陳。

本周上影的〔竊聽風雲〕,總算能給我一點新鮮感了。

本片的題材是警察情報科,劉青雲、古天樂與吳彥祖隸屬同一竊聽組,負責調查一宗做市內幕交易案。

它不像之前德國電影〔竊聽者〕般探討政治道德的問題,竊聽者並沒有什麼良心發現的內心爭扎;在這裡,三人並非聽到什麼感人故事,他們聽到的,是股市內幕消息。

古天樂因為兒子有病,而自己竟也發現患上絕症,他極需要一筆金錢留下給妻兒。吳彥祖則即將「嫁」進豪門,為了不想被未來外父看扁而跟古天樂一起更改竊聽紀錄,再於第二天開戶口炒股。

主管劉青雲發現他倆不對勁而留上了心,在開市的一刻來到股票行制止他們。這時,古天樂把患絕症的事告訴劉,亦把劉也拖下水。

事情一路發展,一個謊言又一個謊言,事情愈搞愈大,三人愈陷愈深,至不可收拾。

我常說,每個人總有個價。這個所謂的價,卻不一定是金錢。戲中的古天樂,他要的是保護妻兒家庭;吳彥祖要的是男性尊嚴;而劉青雲,為的是手足之情。

當然,很多人要的還是真金白銀,方便計算嘛。股票行經理明碼實價,600 萬便願意代你洗黑錢;而要王敏德的忠心保鑣出賣主子,只須 1500 萬。

一宗交易要成功,便須要知道對方要些什麼。那便是他的價。

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