誤導?

香港的地產商,在推銷它們的樓盤時,因為多是尚在建築期間已經開始出售,長久以來買家都是只看圖則廣告圖畫而作決定,謹慎的可能還會到地盤看看實際環境,因為大家都知道,在畫中那座群山環抱,眺望維港,方圓十里沒有其他建築物的理想家居,在香港是找不到的。醒目的香港人,怎會不知道理想跟現實,永遠都有一段距離?

近日在將軍澳,長實有一新樓盤開售,其廣告一如所有其他售樓廣告一樣,將一些不論遠近未來的事物都放進去,當中包括架空觀光式鐵路,在山另一邊的將軍澳運動場,及尚未動工的將軍澳跨海大橋。難得的是,業主地鐵公司,出面要求長實改正,長實不單不理會,其發言人更說:「個廣告既繪圖完全冇話係真,冇叫你相信係真,廣告係咁架啦。」

這種回應只適合私底下講,大企業發言人公開的說,也可算罕見了。照理說,公開講稿應該已經過公關同法律部過目批准才能夠出街,可能該發言人即場爆肚也說不定。

先不論有關銷售樓宇的法例,及地產建設商會或香港廣告商會的實務守則,只看看這些廣告,到底有否誤導買家呢?

粗略的說,要構成誤導,需要存有幾個元素。首先一方要作出了失實陳述,之後買家要相信並依賴該陳述而作出購買之決定,最後買家因為該依賴而蒙受損失。

香港人既然老早便習慣了地產商這種銷售手法,會真的去相信一紙圖畫乃事實全部的,我看也沒有多少個。如是,誤導可否成立便難說得很。

再說,我們知適並習慣了,大公司總會在合約中埋藏著小字條款,儘管沒有人會細看。

在該廣告最底部,長實以細字寫上:「這幅發展地盤的相片、圖像、繪圖、素描是按畫家對該發展地盤之想像感覺顯示出來,這圖片並非按照比例及可能經過電腦圖像修飾處理,建議買方作地盤實地考察以獲取對本發展地盤、其周圍地區及環境較佳的了解。」

如果誤導成立的話,買家還得要過免責條款這一關。而免責條款是否有效,便要看在特定情況下是否合理了。

在香港這醒目仔女當道的地方,你既然騙不了人,誤是誤了,卻那有導得了人呢?

這或者解釋了,為何長實的發言人這麼大言不慚了。

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